上海的豪宅新盘向来抢手

(资料图)

但云锦东方的火爆

还是超出了市场预期

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昨天（5月16日）上午，云锦东方认筹的最后半个工作日，一位操着福建口音的购房者向保安询问认购地点。穿过一片楼宇阴凉，登上数十级台阶后，30余度的高温烈日下，密集的人群出现在眼前。

认购现场聚集的上百人中，有部分是排队准备入场的认购人，另有部分是现场等候的同行者，亦有各种理财顾问、家居软装设计人士、房产中介等等。

云锦东方认购现场

2500万元起的总价，500万元的认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资，12个月的银行流水，严苛的购房条件下，购房者还是前赴后继。根据机构监测数据，云锦东方105套房源总认购数超过700组，认购率达667%。

而这背后，云锦东方也被贴上了很多的标签：“买到躺赚2000万”“和高考一样改变命运”“宇宙第一理财产品”……而“一日夫妻”“黄牛出没”也让该楼盘冲上热搜。

买到躺赚2000万元？

根据云锦东方发布的认购提示，云锦东方云筑项目已于2023年5月10日取得预售证。

销售公告显示，上海东航置业有限公司已取得上海市徐汇区龙启路377弄《云锦东方云筑》项目(推广名:《东航云锦东方》)1号、2号、8号、9-30号、34-36号、43-56号、82-97号、125-132号共计105套房屋的预售许可证，并计划于2023年6月3日开盘销售上述预售许可证项下的全部准售房源。

此次认购时间为2023年5月12日9:00至2023年5月16日12:00，房源总价约2457.7万元至9618万元。

部分一房一价表

此次云锦东方的认购被誉为“和高考一样可以改变命运”，原因在于该楼盘的入市价格与二手房成交价存在较大倒挂，一旦购买成功被认为可稳赚千万。

而云锦东方十年间大幅上涨的价格也刺激着购房者的神经。有中介人士对记者表示，2013年云锦东方一期当时的均价是65000元/平方米，二期在2019年入市时均价10.6万元/平方米，如今三期入市均价16.5万元/平方米。但是，目前二期的成交单价已达20万元以上。因此三期开盘价与二手房有较大倒挂空间，是吸引众多客户关注的原因之一。

根据贝壳找房平台数据，目前云锦东方二期项目“云锦东方锦园”有一套挂牌房源，该套房源面积433.39平方米，销售单价226125元，挂牌售价9800万元。

从成交数据来看，2023年4月，贝壳找房平台成交一套410平方米的房源，成交单价为241464元，成交总价9900万元。

而据公开信息显示，云锦东方本次整盘的认购均价为164907元/平方米，其中洋房均价约13.2万元/平方米，联排均价约17.82万元/平方米。这也意味着，洋房每平米的价差在10万元左右。

有中介人士称，根据云锦东方三期的一房一价表，一套240平方米的房子，现在单价12万出头，“到时候卖出基本可以翻倍，躺赚2000万元”。

“银行流水打得机器要冒烟了”

也正是在巨大的利益吸引下，“上海的有钱人全跑来了”，有购房者调侃：“30多度烈日暴晒下，亿万富豪都在老老实实排队。”

不过，有买家告诉记者，要想认购这个盘并不容易。“首先需要提前线上预约，填写相关资料审核通过后，才可以去认购现场。”

淘汰赛从云锦东方在线报名就已开始。

“在线报名平台一直登不上，我们全家都上阵了，我刷了大半天都登不上，后面派我儿子坐在电脑边一直刷新，刷了一个多小时才登录进去。”参与认购的史先生告诉记者。

此外，也有多名购房者反馈，在线报名系统一直显示“已满”，根本无法完成报名。

与此同时，史先生提到，云锦东方是其参与认购的楼盘中条件最严的一个。据其介绍，除了提交常规材料，还要认购人家庭名下所有人（配偶及未成年子女）的产调证明以及近12个月内银行流水证明。

也有购房者表示，“银行流水打得机器都要冒烟了”。

云锦东方新一期项目认购现场。图片来源：每日经济新闻

黄牛中介费每平方米加3万元

吴成松是云锦东方认购现场众多的黄牛之一，5月16日一大早，他就来到徐汇区龙爱路芒果广场。

在云锦东方认购的几天时间里，吴成松每天来现场加四五个客户的微信，介绍买房后如何做婚姻变更，如何代持买房，如何通过关系内定房源。客户中有的是未婚海归，他们手里有预算，但是购房积分低，很难在打新中买到优质楼盘。

“倒挂楼盘一开启认购，起码有几十个代摇的号，为了卖出赚差价，现场几乎全是高积分的人，”吴成松称，“资方”负责协助客户，去上海崇明区寻找社保年限长、购房积分高的“土著”，参与摇号，操作实现后，再将产证的名字除掉，“说白了大家都是为了赚钱。”

吴成松称，按照市场行情，一次性给参与结婚的人支付五六十万元，有效期两年。不过，有的人可能会临时向客户加价。

在几种打新“致富”的套路中，吴成松建议通过婚姻更名，而不建议代持和直接更名，因为涉及数千万元资产，风险比较大，操作难度又比较高。

其举例道，比如上海高积分夫妻，摇中之后，房子名字写儿子的，然后让儿子与客户结婚，产证下发的时候再办理离婚，就叫婚姻更名。这种方式突破限购限售的阻碍，签订完合同，拿到产证之后两三个月就能完成。“百汇园（徐汇区一豪宅项目）已经做了好几个，包括中海建国里和绿城百合园。”

“我们在云锦东方三期收了2个客户的意向金，中介费是每平方米加3万元，摇号中了就赚钱。”

接近中午，云锦东方认购现场外，阳光正烈，购房者冒着高温在排队入场。场外的一处亭子里，记者见到一户购房家庭高兴地分享起顺利认购的经验：“像抢菜软件一样，不停地点击预约系统，一天不停地刷新页面，点击100多次肯定能预约到！”

“这次要赌上1%的机会，因为99%的人一辈子也赚不到1000万元！”另外一位参与认购的人士直言，有幸摇号中签的话就会转手卖掉。

一位在现场推介假结婚业务的豪宅中介人员称，有位女士来帮亲戚找个购房积分高的单身女性合作买房，有的公司已经准备了六七个名额来摇号。

律师：谨防风险

对于云锦东方认购中充斥的各种“黄牛”行为，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧认为，从购房者角度而言，无论是结婚黄牛、代持黄牛还是资金黄牛，都存在一定法律风险。

郭韧向记者表示：“按照国家法律规定，婚后财产属于夫妻共同财产。如果选择黄牛临时跟一个人结婚，但最后黄牛那方不同意离婚，不把房子认定给你，那么黄牛方也可能分到财产，此时风险就比较大了。”

代持则涉及更深的问题，如果用他人代持，但他人反悔，不配合购房者办理过户，就需要通过诉讼的方式来解决，最终诉讼能不能支持，还要根据相关证据的确凿性来判定。

更重要的是，像这种云锦东方这种新房是要代持五年，五年后才能交易。在这五年内如果代持人发生任何风险或者意外，那房产可能变成遗产，如何追溯这些房产，如何确定房产属于谁，也要通过诉讼解决。

“还有借名买房，如果他人涉及到其他诉讼或者一些纠纷，房子一旦被查封，想要解封就很难了，甚至自己可能还要帮这个人去还钱。”郭韧指出，通过上述这些渠道买房，最终也可能会影响到购房资质问题，以及存在摇中后是否会被认可等隐患。

此外，根据该项目的认购资金要求，对于个人而言，认购金需交500万元，同时，首套房的冻结存款证明金额为900万元；二套房的冻结存款证明金为2900万元。

按照根据机构监测数据，105套房源总认购数超过700组，认购率达667%，按照简单计算，该项目收到认购金至少35亿元，而认购冻结资金至少63亿元。

现场打新乱象依然潜藏

但即便房企设置严苛认购条件，在倒挂的吸引下，乱象依然潜藏，且现场也充斥着各类黄牛：“结婚黄牛”、“资金黄牛”以及“代持黄牛”。

据史先生介绍，该项目首套房的认购金加冻结存款证明为1400万元，二套房加起来是3400万元，“资金黄牛”主要是为部分买家提供这方面的临时资金。

而“结婚黄牛”通俗来说，就是为有需要的买家匹配结婚对象。

有知情人士介绍，“比如买家有钱，但是没有购买资格，就可以通过与高积分的结婚对象组合的方式进行认购，成功后支付一定的手续费。”

“昨天（5月15日）在项目认购入场通道口有一对‘夫妻’，男的66岁，女的30来岁，被当场发现是假的。”

据现场黄牛介绍，当时这两位带着资料的“夫妻”准备入场，被安保人员一问，发现丈夫不知道妻子的名字，还得临时翻看身份证。

记者获悉，针对此类购房行为，警方已介入调查。

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